近几年北京旧城改造呈现高潮，大量居民在旧城改造中，告别了危房，改善了居住条件。但是，随着旧城改造中各类商业行为的增加，片面强调房地产经济效益、忽视被拆迁居民利益的情况日趋严重，由此引发了许多社会矛盾。

　

一、“开发商只顾赚钱，哪管我们安危？”

北京玉桃园小区是北京市西城区危改项目，记者在这里看到，这个小区的3区12号楼，如同一个筒子楼，其1至5层每层密密麻麻地住着32户拆迁居民，上下只有两个窄窄的楼梯。居民们气愤地说：“这完全是坑民设计！开发商为在拆迁方面少花钱，拼命往楼房里塞人，哪管我们死活？要是有人放把火，我们怎么逃出来？”

据调查，为减少建设成本，一些开发商想方设法压缩拆迁费用、降低安置标准。尽管北京市对居民住宅标准有明确要求，但有的开发商“上有政策，下有对策”。在经济利益的驱动下，一些开发商还把拆迁户安置到尚不具备入住条件的住宅区，有的还安置到违法建设里，激化了社会矛盾。

二、“我们宁愿住老房子，也不愿被强行外迁。”

许多拆迁户反映，他们宁愿住在过去拥挤的老房子里，也不愿被强行外迁，虽然拆迁后住房条件改善了，但由于安置地点远，给他们的生活带来了极大的不便，交通开支成为一大负担。许多低收入者需要依靠市中心区的商业环境谋生，外迁安置给使他们失去了这一环境。他们对记者说：“在市区卖碗凉水就能挣钱，可到郊区行吗？我们曾向开发公司提出能不能在市区内安置，可他们说就那几个地方，你不去，就强制你！开发商盖房子是要赚钱的，可为什么让我们老百姓做出这么大的牺牲？”

由于存在这些问题，拆迁户与开发公司的矛盾日益加剧。一些城区已多次因此而发生流血冲突，有的拆迁公司雇佣社会闲杂人员，往拆迁户家里扔石块，有的甚至进行人身威胁，或乘拆迁户不在家，就去揭瓦片、拆房子，想尽各种办法强迫居民搬走。
三、“拆迁怎么拆没了财产？”

北京市西城区金融街一带近几年实施拆迁，在此居住50多年的骆淇春一家遇到了难题。骆家是1943年买的私房，300多平方米、16间平房，一旦拆迁，只给房屋作价，土地使用权不予补偿。

这一地区与骆家情况相同的114户私房主、594人集体向法院提起诉讼，要求房管局依法对原告房屋进行评估，并按房地产统一的原则，对私房土地使用权予以补偿。这些拆迁户对记者说：“如果是国家建设，我们完全可以作出牺牲。但是金融街是房地产开发项目，商人的经营行为不应损害公民的财产权。”

去年修订施行的土地管理法第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地、收回国有土地使用权的，对土地使用人应当适当补偿。但是，北京市私房的土地使用权属问题，一直未得到有关部门的确认，在城市拆迁中，私房的土地使用权的补偿问题一直得不到解决，由此引发的行政诉讼和上访事件近几年明显增加。

　

四、“四个结合”变成了“一个结合”

北京市大规模危旧房改造是从1990年开始的，为确保危旧房改造顺利进行，北京市提出危改要坚持“四个结合”，即与新区开发结合、与住房制度改革结合、与房地产开发结合、与古都风貌保护结合。

但是，在有的城区，这“四个结合”并未得到全面落实。随着危改的深入进行，一些地方将“四个结合”变成了“一个结合”，即只注重把危改与房地产开发相结合，过分依靠开发企业、片面强调其经济利益，使危改偏离了本来的方向，城市拆迁矛盾激化难以避免。

在北京市进行大规模危旧房改造的初期，市、区政府坚持从最危破处入手，改造完成后大部分居民可以回迁，危改的宗旨得到较好的贯彻。然而，随着危旧房改造的深入展开，一些开发企业发现危改能够为其带来巨大的经济利益，于是对改造地段、改造时机和改造方式的选择，越来越取决于其对利润的追逐。

1992年北京市计委、市危改办权力下放，各区危改办开始有权对本区危改小区可行性研究进行审批，形成了危改立项由开发单位选一块地，然后由房管部门鉴定危房率，即确定为危改区，并随之立项的状况。一时间开发公司纷纷“圈地”，忙于“炒项目”赚钱，其结果是，真正急需改造的危房区未能得到改造，而一些具有较高经济价值的地段借危改之名进行商业开发。高档写字楼、公寓和商业楼也享受了危改政策，致使大量居民外迁，回迁率急剧下降，有的危改区甚至没有居民回迁。

　

五、政府丧失了调控危改的主动权

由于危改区的划定权和开发权下放到区级政府和指定的开发公司，不利于将城市外沿的新区开发与旧城中心区危改有机结合。从各个城区的角度看，由于新区选址大都在区外，新区征地、建设、管理、市政设施的配套及区与区之间的利益关系等都需要市政府统一协调。可是，危旧房改造执行的是“以区为主”的方针，这使得新区开发涉及的矛盾和问题难以得到及时、有效的解决。

据了解，许多国家和地区通过几十年的探索，在城市拆迁改造方面已有一整套成熟的办法。其特点是，政府直接抓土地一级开发，完成拆迁等工作，将生地开发成熟地，招标拍卖。

相比之下，北京市没有实施熟地出让，而是将未拆迁的生地直接批给开发商，由开发商搞土地一级开发，实施拆迁。这似乎省去了政府的拆迁负担，但城市拆迁是一项综合工程，涉及社区结构的重新组合，而开发商难以站在全市高度，统筹安排。在拆迁户与开发项目的利益之间，开发商顾忌的当然是后者。

六、让危改真正落到实处

有些专家在接受记者采访时提出，要确保政府在城市拆迁中的主导地位，增强其宏观调控职能，让危改真正落到实处。

－－根据实际可能，调整旧城改造速度，改变目前旧城改造“四面开花”局面，组织多部门、多学科专业人员对旧城的保护与改造进行研究，明确发展思路。

－－清理旧城危改项目，严格危改立项。

－－改变以拆促迁的办法，有计划地疏散旧城人口。

－－在疏散旧城人口的前提下，改变目前旧城区大拆大改的方式，提倡多种渠道的小规模改造，减少拆迁矛盾，最大限度地把危改与古都风貌保护相结合。

－－限制开发商过度追求经济利益的企图，保障拆迁居民的合法权益，明确私房土地使用权补偿原则。