转载《重庆法制报》2008年4月18日第7版 一份“文件”引发产权被注销 ——法律界人士质疑“文件”合法性 核心提示： 2005年4月，下岗职工冉孟君（以下简称冉先生），在万州区万安农贸市场买了一个3.13平方米的摊位，准备以此作为重新创业的起点，同年11月份办理了产权证。冉先生心想有了产权证，就可以放心大胆地搞经营了。可他做梦也没想到，时隔两年后，万州区房管局发出通知，让他们全体业主在7日内到该局去办理产权注销手续。这个通知无疑给了冉先生当头一棒，把他搞懵了：两年前证是你们发的，两年后怎么能说注销就注销呢？冉先生开始向相关部门反映，向各界人士求助，他想用法律来维护自己的权益。一、业主：产权被注销我们怎么办？ 2008年3月30日，记者接到万州区冉先生等几十个人的投诉，他们说：“我们是万州区万安农贸市场的摊位业主，2005年6月，我们购买摊位后，开发商按照承诺，于同年的10月起先后将摊位的产权证办了下来。《房地产权证》中附有摊位移交位置图，该图是房管局依据现场的实测结果绘制。图中对每个摊位的具体权属界限都清楚地标明，应该说产权证无论从形式上、内容上都是十分规范的。拿到产权证后，我们的心都踏实了。该自己经营的就放心经营，该作为财产性投资的就放心出租。谁曾想到2007年8月28日，我们突然接到万州区房管局的通知，让我们办了证的全体业主，在7日内到房管局去办理产权证注销手续。理由是‘摊位分零销售及办理手续过程中有不符合商业用房分零销售规定的行为’。就按房管局所说的理由，既然是‘办理手续过程中’的错，也该由房管局来承担行政赔偿责任，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第五十七条和《物权法》第二十一条：“因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”。怎么能将这个错误的后果让我们业主来承担呢？我们对房管局这种随心所欲、不负责任的行政行为，只有无奈的气愤、无助的悲伤。我们几位业主代表决定找区房管局论理。” 二、区房管局：我们是按（2004）344号文件自行纠错冉先生告诉记者：“我们在找到万州区房管局后得到这样的答复：‘我们是依据市土房局（2004）344号文件《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，纠正我们先前办证过程中的错误，主要原因是销售面积不足4平方米不能办证。我们是依据上级部门的规定自行纠错，听起来合情合理又合法，可令人费解的是，该通知生效日期是2004年7月23日，而我们购买摊位则是在2005年7月前。我们不禁要问：‘既然上级文件早已下发，为什么当时还让销售公司在区房管局办证大厅设置销售点，公开对外宣传销售小面积产权摊位。并且在2005年区政府与区房管局主办的房交会上，对此类小面积产权摊位的销售单位还颁发了“老百姓最看旺商铺”的荣誉证书和奖牌。更令人匪夷所思的是作为房地产管理部门明知上级有明文规定不能为建筑面积小于4平方米的摊位办证，区房管局还在2005年2月24日和2006年7月21日，分别出具了《房屋建筑面积测绘计算报告书》，测绘单位是重庆市房屋勘测院万州区房产测量所，还有房管局蒋晓谷副局长在该报告书上批有“同意”的亲笔签字。万州区房管局又根据这个测绘报告给我们办理《房地产权证》。当我们用从牙缝中节省下来的血汗钱买下摊位两年后，区房管局一句“自行纠错”就将我们的产权证注销，这还有天理吗？市国土房管局[2004]344号文是2004年7月下发，2005年和2006年又下发了类似文件，我们购摊位是2005年7月前，2006年至2007年间区房管局又多次办理面积不足4平方米的《房地产权证》，可在2007年8月忽然就开始通知注销，难道是上级文件迟到了三年？说他们是失职、渎职太表扬他们了，他们这种滥用职权的行为简直就是愚弄老百姓，就是违法！”说到这里十几个人都非常激动，其中有两位女士流下了委屈的眼泪，话音中带着沮丧和沙哑，冉先生更是激愤得双手都颤抖起来，记者让他们调整一下心情，把相关材料给记者看看。记者看到该证有统一的编号、有发证机关的公章、建筑面积为3.13平方米、填证日期为2005年10月11日。记者也弄不懂了，既然重庆市国土房管局在2004年就有了明文规定，小于4平方米的摊位不能办证，万州区房管局怎么在2005年10月还在为面积3.13平方米的摊位办证呢？三、市土房局：我们制定（2004）344号文件是根据有关领导的指示办一位姓董的女士告诉记者：“为了维护我们的合法权益，我们于2008年4月2日和其他六位业主来到市国土房管局，经工作人员的指引，找到了制定文件的市场处文处长，他听了我们的介绍后给我们说：“[2004]344号文件虽然没有法律依据，但这是根据有关领导精神制定的，我们没看到过建设部的（[97]房产字第（019）号文件），我们是不会自行纠错的，你不服可以去法院告我们。”我们只好无可奈何的离开处长办公室，唯一报有的希望也破灭了，有人提议：“既然来了，何不直接找局长亲自反映情况。”于是我们又上楼找局长，局长热情的接待了我们，对我们客气的说：“我们研究后下一周之内给予答复（指4月12日前）。”可至今未有任何答复。我们虽不懂法，但为了维权，我们查阅了大量的相关法律、法规。越学法就越感到市国土房管局所发的[2004]344号等三个文件，确实存在着诸多违法的
问题。四、法学教授：市土房局所发（2004）344号等三份文件确实存在违法违规冉先生对记者说：“我们请教了
北京的法律专家和西政的大学教授及相关法律界人士，他们认为市土房局所发的（2004）344号等三个文件确实存在以下的
问题：‘第一、根据《立法法》‘上位法优于下位法’的原则，渝国土房管局所发的[2004]344号、[2005]390号、[2006]22号文与建设部的规章制度相抵触。建设部的 [（97）房产字第019号]文件中对一个平方米能否办理产权登记有明确规定：《对〈建设部关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知〉的补充说明》，（[97]房产字第019号）第二条明确规定：“不同于搞变相集资的，一个平方米产权出售，应视为正常房产交易。可以凭买卖合同、售房发票及其它有关文书办理产权过户手续。”该规定现行有效，建设部作为房屋建设主管部门，其制定的相关规定从空间及时间效力来讲，应当适用于全国范围，重庆市国土房管局制定的“分零销售套内面积不得低于4个平方米”的规定是与之相抵触的，理当纠正。第二、根据《行政许可法》第14条、第15条、第16条的规定对于房屋颁证等行政确认行为中的行政许可主体做出了具体规定。而市国土房管局下发的“通知”，并非《行政许可法》所认可的法律、行政法规、地方性法规、部门规章和地方规章。而且《重庆市土地房屋权属登记条例》第16条明确规定：“非住宅分零销售的，登记的最小套内面积由市人民政府另行规定。”那么根据地方性法规的规定，对于非住宅用房的分零销售及制定最小面积，重庆市人大只授权给市人民政府，市国土房管局作为政府下属职能部门，对地方区域内房屋登记只有监督管理权，对地方性法规和地方规章只有执行权，并无创制权，也未被重庆市人大授权。因此，属于超越职权行为。第三、根据《物权法》第十条第二款和第二百四十六条规定“法律、行政法规对不动产实行统一登记的范围、登记机关和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”而市土房局明显无权制定登记的范围和登记办法。地方性法规《重庆市土地房屋权属登记条例》也并没有限制4平方米下以不能办证。第四、根据《重庆市行政机关规范性文件审查登记办法》（重庆市人民政府令第168号）第六条规定：“规范性文件内容应符合下列规定：（二）符合职权法定原则；（三）与其他规范性文件相协调；”此规定包含规范性文件不能与上级文件相抵触。第七条：“规范性文件不得创设下列事项：（六）限制或者处分公民法人或其他组织的法定权益；”而市国土房管局制定的三个通知却明显超越权限，创设限制性规定，限制了我们低收入阶层进行小额投资的合法权益；限制了民事合同当事人意思自治、缔约合同的权益。第五、根据（重庆市人民政府令第168号）第21条规定：“市政府工作部门违反本办法，擅自发布内容涉及本办法第六条规定事项的规范性文件的，由市政府法制办公室按下列规定处理：（一）责令制定机关限期按照本办法审查，逾期不报的，予以撤销；（二）规范性文件内容违反本办法第五条、第六条规定的，直接予以撤销。因擅自发布规范性文件，造成严重危害后果的，由市政府法制办公室提请行政监察机关，依法追究行政责任。”据我们到市政府法制办了解，市国土房管局所发的三个通知，并未到市政府法制办进行审查备案，统一登记编号，属于擅自发布，按此规定应予直接撤销。由于市国土房管局所制定的三个通知，致使我们已购摊位的业主在办了产权证后又被注销。使我们合法购买的房产处于不能得到法律确认的状态中，损害了我们的合法权益。因此，我们恳请重庆市政府有关部门，根据（重庆市人民政府第168号令）依法撤销渝国土房管发[2004]344号等三个文件中：‘不得给套内面积不足4平方米的产权办证’的违法限制，维护我们公民的正当合法权益。” 记者手记：听了冉先生等几十个人的陈述，记者感受最深的是改革开放三十年来，重庆市不仅在经济建设上取得了令人瞩目的成就，在民主与法治建设上也同样取得了辉煌的成果。普通的下岗职工在自己的权益受到侵害时，他们不唯上、不唯书、不唯权，敢于拿起法律的武器，充分运用法律赋予的权利，对权力部门的违法文件提出质疑。这是20多年来普法教育最直接的成果体现，如果我们每个公民都像他们一样，学法、守法、用法律来维护自己的权益，而不是靠吵、靠闹、靠耍横，那不正是依法治国，构建和谐
社会所需吗？本报将对此事继续予以关注。 注：关心此事的读者可登陆“维权百姓”（
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